Затем с помощью метода попарных сравнений происходит определение весовых коэффициентов, соответствующих степени влияния конкретного фактора на отношение спроса к предложению. 3атем для каждого фактора определяется шкала возможных значений.

Реферат статьи Г.Г.Азгальдова "Проблема согласования оценок и ее возможное решение".

     скачать статью

Как известно, при оценке любого вида имущества международными стандартами оценки рекомендуется применять три метода оценки — затратный, рыночный и доходный. Естественно, что следование этим рекомендациям автоматически вызывает возникновение проблемы, с которой сталкивается подавляющее большинство оценщиков. Ее суть: как согласовать (сопоставить, объединить, комплексировать, свернуть) три оценки, полученные этими тремя методами в единую оценку, которую оценщик должен представить заказчику?

Но проблема согласования оценок возникает не только в связи с применением трех основных подходов к оценке. Ведь даже в тех случаях, когда применяется только один какой-то подход (например, доходный), в рамках этого подхода обычно можно применить для оценки собственности больше; чем одну разновидность этого подхода. И снова возникает проблема — как согласовать, свести вместе оценки, полученные с помощью нескольких разновидностей одного и того же подхода?

К сожалению, в теории оценки нет достаточно убедительного и общепринятого ответа на вопрос: как же должен оценщик решать эту проблему? Все содержащиеся в литературе подходы к этой проблеме можно разделить на следующие группы:

-        игнорирование самого существования проблемы;

-        признание наличия проблемы:

- неконкретные рекомендации по решению проблемы;

- конкретные рекомендации по решению проблемы:

- неконструктивные рекомендации;

- конструктивные рекомендации.

Среди характеристик, влияющих на надежность вычисленных оценок разными методами, можно назвать такие, как:

-        надежность исходной информации;

-        информация о денежных потоках;

-        информация о состоянии рынка;

-        информация об общеэкономической ситуации в стране;

-        информация о поведении и предпочтениях потребителя оцениваемого объекта и т.д.;

количество и характер допущений, использовавшихся в расчетах оценщиком:

-        постоянство будущих потоков доходов;

-        постоянство ставок дисконтирования;

-        бесконечный характер будущих доходов,

-        постоянство показателей инфляции (и дефляции);

-        постоянство ставок и структуры налогообложения;

-        постоянство скорости морального и физического износа;

-        постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения;

-        важности отдельных его свойств; и т.д.

Методами квалиметрии необходимо квантифицировать отдельные свойства  применительно к каждому из трех анализируемых подходов. Это позволит найти обобщенное количественное выражение степени надежности и определения текущей стоимости применительно к каждому из рассматриваемых подходов. Причем, сделать это, во-первых, более точно, и, во-вторых, искомую надежность определить не только экспертным, но и не экспертным (аналитическим) методом.

Таков упрощенный (по терминологии квалиметрии) способ согласования нескольких оценок (обычно трех, но в некоторых случаях их может быть и больше), полученных: оценщиком при применении разных методов выделения оценок (например, затратным, рыночным и доходным). В соответствии с введенной в этой статье терминологией его можно отнести к конкретным и конструктивным способам согласования оценок

Согласование результатов оценки бизнеса с использованием метода квалиметрии.

Дано: текущие стоимости (ТС), полученные различными методами:

аналогов – ТС_а,

доходным – ТС_д,

затратным – ТС_з

1. Проанализировать надежность вычислений ТСз , ТС_а , ТСд с учетом:

a)  надежности исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов каждым методом;

b)  количества и характера допущений (явных и неявных), используемых оценщиком, которые могут оказаться несоответствующими реальности (например, при прогнозировании будущих доходов или будущих затрат, при определении ставки дисконта методом суммирования и т.д.).

2. Выбрать тот метод, при применении которого надежность определения ТС представляется оценщику наиболее высокой (но не всегда, а только в данной конкретной ситуации оценивания).

3. Присвоить этому методу ранг R=100%. Например, самым точным в конкретных условиях данной оценки (но не всегда!) оценщику представляется аналоговый метод. Тогда R_а=100%. Если время и деньги из гонорара оценщика позволяют ему нанять еще других оценщиков (2 - 4 чел.), чтобы они в качестве экспертов выполняли процедуры 1 - 6 (вместе с оценщиком в составе экспертной группы), то погрешность оценки еще уменьшится по сравнению с погрешностью оценки одним оценщиком. Это утверждение основывается на многовековой практике применения экспертного метода в различных сферах человеческой деятельности. В этом случае величины R принимаются как средние (не взвешенные!) арифметические из оценок отдельных экспертов и определяются по формуле: , где , где  (п - количество экспертов в группе). При назначении рангов могут быть связанные ранги. То есть может быть R_а=R_з=R_д или R_д=R_а, или R_з=R_д. Но хотя бы один ранг должен быть равен 100%. Если оценщику позволяет время, то можно построить более сложные деревья (используя технологию построения деревьев, описываемую в пособиях по квалиметрии). Например, показать связь между надежностью определения оценок ТС каждым из трех подходов (затратным, аналогов, доходным) и некоторыми характеристиками той конкретной ситуации, в которой приходится действовать оценщику.

4. Выбрать из оставшихся двух методов тот, который обеспечивает большую надежность при оценивании данною конкретного объекта.

5. Сравнивая его надежность с надежностью того метода, который получил ранг R=100%, оценщик должен определить его ранг в %. Например, в конкретных условиях может оказаться, что оценщик считает надежность доходного метода на 30% ниже, чем метода аналогов (для которого он ранее принял R=100%). Тогда он назначает R_д=100%-30%=70%.

6. Повторить пункт 5 для оставшегося метода. Например, оценщик считает, что надежность затратного метода в данном конкретном случае на 40% ниже, чем метода аналогов. Тогда он должен назначить R_з=100%-40%=60%.

7. Пронормировать назначенные ранги и перевести их, таким образом, в коэффициенты весомости по формуле: .

8. Провести проверку. Должно быть .

Вычислить итоговую текущую стоимость по формуле: ТС=ТС_з*G_з+ТС_а*G_а+ТС_д*G_д

4. Выбрать из оставшихся двух методов тот, который обеспечивает большую надежность при оценивании данною конкретного объекта.

5. Сравнивая его надежность с надежностью того метода, который получил ранг R=100%, оценщик должен определить его ранг в %. Например, в конкретных условиях может оказаться, что оценщик считает надежность доходного метода на 30% ниже, чем метода аналогов (для которого он ранее принял R=100%). Тогда он назначает R_д=100%-30%=70%.

6. Повторить пункт 5 для оставшегося метода. Например, оценщик считает, что надежность затратного метода в данном конкретном случае на 40% ниже, чем метода аналогов. Тогда он должен назначить R_з=100%-40%=60%.

7. Пронормировать назначенные ранги и перевести их, таким образом, в коэффициенты весомости по формуле: .

8. Провести проверку. Должно быть .

Вычислить итоговую текущую стоимость по формуле: ТС=ТС_з*G_з+ТС_а*G_а+ТС_д*G_д

Согласование результатов оценки бизнеса с использованием метода анализа иерархий.

Дано:n - количество характеристик;

ТС_а – стоимость, полученная методом аналогов;

ТС_з - стоимость, полученная затратным методом;

ТС_д - стоимость, полученная доходным методом.

1.           Необходимо ввести количество характеристик – n и ТС, полученные разными методами.

2.           Заполнение степени предпочтения характеристик в матрице парных сравнений.

3.           Заполнение степени предпочтения методов в зависимости от характеристик в матрице парных сравнений.

4.           Вычисление весовых коэффициентов характеристик:

H_i=å(a_i1+a_i2+…+a_in)/åa_ij;

i,j=1…n,

H_i – характеристика,

а_i1 - ячейка в матрице парных сравнений характеристик.

5.           Вычисление весовых коэффициентов методов в зависимости от характеристики:

K_зi=å(b_з1+b_з2+…+b_зn)/åb_ij;

K_ai=å(b_a1+b_a2+…+b_an)/åb_ij;

K_дi=å(b_д1+b_д2+…+b_дn)/åb_ij;

i,j=1…n,

K_iз - коэффициент весомости затратного метода по i характеристике,

K_iа - коэффициент весомости метода аналогов по i характеристике,

K_iд - коэффициент весомости доходного метода по i характеристике,

b_ij - ячейка в матрице парных сравнений методов.

6.           Вычисление обобщенных коэффициентов методов в зависимости от характеристик:

ОК_iз=ОК_iз+K_зi* H_i;

ОК_iа=ОК_iа+K_за* H_i;

ОК_iд=ОК_iд+K_зд* H_i;

i=1…n,

ОК_з – обобщенный коэффициент весомости затратного метода,

ОК_д – обобщенный коэффициент весомости доходного метода,

ОК_а – обобщенный коэффициент весомости метода аналогов.

7.           Вычисление полученной согласованной стоимости бизнеса:

ТС=ТС_з*ОК_з+ТС_а*ОК_а+ТС_д*ОК_д

Алгоритм согласования оценок бизнеса с использованием метода квалиметрии.

Описание программного обеспечения.

Программное обеспечение реализовано в Excel, оно состоит из трех листов:

- На первый лист заносятся исходные данные по методам (квалиметрии и анализа иерархий):

§                     Вводятся стоимости бизнеса, полученные разными методами;

§                     Проставляются ранги для метода квалиметрии в соответствующие ячейки.

- На второй лист заносятся предпочтения характеристик друг перед другом и методов в зависимости от характеристик для определения весовых коэффициентов методом парных сравнений. Матрица парных сравнений характеристик заполняется выше главной диагонали, а матрицы предпочтений методов (затратного, аналогов, доходного) – ниже главной диагонали. Остальная часть матриц заполняется автоматически.

- На третьем листе выведены результаты согласования оценок бизнеса двух методов (квалиметрии и анализа иерархий).